中房報(bào)記者 付珊珊 上海報(bào)道

上海首輪拍地可謂賺足了眼球。

(資料圖片僅供參考)

4月20日下午，青浦區(qū)西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊在一次報(bào)價(jià)階段出現(xiàn)系統(tǒng)故障。房企建發(fā)率先發(fā)現(xiàn)問題，稱系統(tǒng)顯示報(bào)價(jià)與其輸入報(bào)價(jià)不符。最終判定系統(tǒng)故障，在長(zhǎng)達(dá)幾個(gè)小時(shí)的檢修后，龍聯(lián)路地塊于當(dāng)日晚間9時(shí)57分決出結(jié)果，20多家房企挑燈夜戰(zhàn)，整塊地出讓時(shí)間長(zhǎng)達(dá)8小時(shí)。

4月21日，上海此次供地最后一日，在下午閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊出讓中，熟悉的一幕再現(xiàn)。地塊在一次報(bào)價(jià)階段，系統(tǒng)再次出現(xiàn)故障，報(bào)價(jià)倒計(jì)時(shí)定格于4分零8秒，在經(jīng)歷了數(shù)小時(shí)的等待后，該地塊于當(dāng)日晚間9點(diǎn)成功出讓，讓人意外的是，上海本土國(guó)企中華企業(yè)力敵華潤(rùn)、招商、保利等眾多實(shí)力選手，以20.1億元拿下了該地塊。

上述兩宗地是此輪出讓中最熱門的兩塊地，其中龍聯(lián)路地塊吸引了20位競(jìng)買人角逐，莘莊地塊更是吸引了28位競(jìng)買人參與。據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計(jì)，上海此次出讓的地塊中，競(jìng)買人10個(gè)以上的地塊占據(jù)了一半，熱度可見一斑。

在開發(fā)商參與積極性高漲的情況下，此次上海推出的19宗地塊全部成功出讓，累計(jì)收金518.83億元。至此，上海賣地金額再次領(lǐng)跑全國(guó)。

房企上海補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈

相比去年，上海今年第一批集中供地推出地塊19宗，在規(guī)模上相比去年第四批次有所上升，但仍低于去年前三批次。但從參拍情況看，此次土地出讓吸引了超50家房企競(jìng)拍。由于上海拍地門檻較高，有專業(yè)機(jī)構(gòu)粗略測(cè)算，房企約有5000億元資金在此輪拍地中沉淀，而本輪最終的拿地金額約在500億元，這也意味著約有4500億元資金相當(dāng)于空轉(zhuǎn)一圈，資金體量龐大。

作為土地出讓規(guī)則最為嚴(yán)格的城市，上海此次依舊延續(xù)了去年第三批次供地以來的一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)增加隨機(jī)值的機(jī)制，也正是這一規(guī)則，讓上海的土地出讓充滿不確定性，房企想要在上海拿地，不僅要靠實(shí)力，還要看運(yùn)氣。

正因如此，有的房企為了增加中標(biāo)概率，在地塊報(bào)名階段就廣撒網(wǎng)，華潤(rùn)、招商、保利、越秀、建發(fā)、華發(fā)、象嶼、中鐵建等房企均參拍了10宗以上地塊；有的房企為了增加搖中運(yùn)氣甚至玩起了“玄學(xué)”，在拍賣桌上擺橙子和香蕉，寓意“成交”。

那么房企為何爭(zhēng)相在上海補(bǔ)倉(cāng)？

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，在過去兩年，布局三四線城市的開發(fā)商得到了“血的教訓(xùn)”，所以現(xiàn)在開發(fā)商的思路就是走最穩(wěn)妥的路線，進(jìn)軍一線和新一線城市。這其中，上海是最抗周期的城市之一。在張波看來，假如在極端情況下，全國(guó)所有城市房?jī)r(jià)都下跌，那么上海一定是跌幅最小的城市。

“核心原因還是好賣。”一位房企投資人士表示，所在房企過去兩年雖然也重金布局了長(zhǎng)三角其他城市，但這些城市與上海的能級(jí)無法相比，其他城市銷售比較辛苦，上海的項(xiàng)目還是相對(duì)好賣。

事實(shí)上，上海很多宅地已經(jīng)成為房企心儀的目標(biāo)，因?yàn)檫@些地塊風(fēng)險(xiǎn)小、去化快。在經(jīng)歷了2022年房企頻繁的“暴雷”事件后，不少企業(yè)在選擇地塊時(shí)的考量標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)變了，利潤(rùn)固然重要，但相比之下，流速和資金投入比例更加重要。

中指研究院上海常務(wù)副總經(jīng)理張文靜也認(rèn)為，上海去年整體銷售情況較好，項(xiàng)目整體的去化有保障，相對(duì)來說，企業(yè)現(xiàn)金回流較快，目前開發(fā)商最為重視資金安全，所以現(xiàn)金回流較快的上海，對(duì)開發(fā)商來說是較為優(yōu)質(zhì)的城市。

基于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，此次推出的地塊中，售價(jià)80000元/平方米的閔行莘莊地塊、64000元/平方米的青浦大虹橋地塊、60000元/平方米的浦東周浦地塊以及寶山大場(chǎng)地塊、徐匯田林地塊是熱度居前的地塊，吸引了較多競(jìng)買人投標(biāo)，究其原因，不愁賣。

在張文靜看來，上海這批推出的土地質(zhì)量整體較高，大部分地塊體量較小，房企資金可以實(shí)現(xiàn)快進(jìn)快出。

沒有進(jìn)上海的房企想進(jìn)，而已經(jīng)進(jìn)了上海的房企則希望補(bǔ)倉(cāng)繼續(xù)留下。順利拿地對(duì)有些企業(yè)是錦上添花，而對(duì)有些企業(yè)卻是生死存亡。

“再不拿地，工作飯碗都要丟了。”一家參拍房企投資人士表示。從2021年下半年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)急速遇冷，不少房企暫停投資，隨之而來的就是投拓部門人員被大幅裁員。目前，不少標(biāo)桿房企都設(shè)立了上海區(qū)域公司，但僧多粥少的情況下，有些房企在上海就面臨無地可賣的尷尬境地，而為了縮減開支，所在區(qū)域的人員有的被調(diào)任其他區(qū)域，有的甚至直接被裁。

“為了維持企業(yè)在這個(gè)區(qū)域的銷售總額同比增速不下滑，也為了保留團(tuán)隊(duì)，必須要拿新地塊。”一位房企高管表示。

央企、國(guó)企激烈爭(zhēng)奪?

有人歡喜有人愁

上海首輪拍地是最近兩年最熱鬧的一次土地出讓，參拍房企數(shù)量近6年最多，這其中又以央企國(guó)企為主。

具體而言，這些央企國(guó)企又可以細(xì)分為三類，一類是最近兩年重金布局上海的招商、保利、華發(fā)等企業(yè)，一類是沉寂一段時(shí)間重回上海土地市場(chǎng)的萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)，還有一類則是地方國(guó)企，以越秀、建發(fā)為代表。

從拿地結(jié)果來看，有人歡喜有人愁。

以闊別三年回歸土地市場(chǎng)的萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)為例，萬(wàn)科此次斬獲了2宗土地，不僅拿下了廣富林街道商住地，同時(shí)還聯(lián)合中鐵建拿下了此次拍地中總價(jià)最高地塊——閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊。這塊地也是此輪土地中的熱門地塊，共吸引了9位競(jìng)買人參拍，最終成交價(jià)格75.49億元，溢價(jià)率8.98%。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，莘莊雖然位于外環(huán)外，但整體已非常成熟。莘莊板塊上一次有土地出讓還是2015年，板塊內(nèi)土地出讓稀缺，也導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)新盤供應(yīng)稀少，同時(shí)區(qū)域內(nèi)以改善需求居多，后續(xù)去化有保障。

華潤(rùn)首次回歸也有斬獲。在土地拍賣第三日，華潤(rùn)置地以30.15億元拿下了青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)地塊，溢價(jià)率8.95%。

在回歸的三企業(yè)中，中海此次爆冷門，基本參拍了所有熱門地塊，但最終“顆粒無收”。在浦東周浦地塊拍賣過程中，中海在一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)放棄報(bào)價(jià)，在業(yè)內(nèi)人士看來，這或許與中海向來看重地塊利潤(rùn)有關(guān)。

萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)的回歸在一定程度上對(duì)招商、保利、華發(fā)等房企拿地形成了沖擊。2021年和2022年，招商、華發(fā)等房企在上海土地市場(chǎng)無論是拿地?cái)?shù)量還是拿地金額都居前，而在此次土地出讓中，招商拿了2宗地，兩塊地合計(jì)土地金33.55億元；華發(fā)僅拿了1宗地，就是拍地時(shí)長(zhǎng)8個(gè)小時(shí)的青浦龍聯(lián)路地塊，拿地金額19.19億元；保利也拿了2宗地，均是此次的熱門地塊，一宗位于寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)，一宗位于閔行區(qū)莘莊社區(qū)，兩宗地塊土地金合計(jì)61.96億元。

地方國(guó)企越秀、建發(fā)也分別斬獲一宗土地。不過，越秀此次拍地被關(guān)注還是因?yàn)槭兹罩芷值貕K拍賣過程中因?yàn)閰⑴捻?xiàng)目公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)范圍不符合地塊要求而被取消競(jìng)拍資格。

隨著眾多房企涌入上海土地市場(chǎng)，在嚴(yán)格的規(guī)則限制下，房企的博弈也將更加戲劇化。一方面，實(shí)力玩家入局讓競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，例如在此次土地出讓中，不少房企以聯(lián)合體形式拿地，有的甚至三家或四家抱團(tuán)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的同時(shí)也能共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，隨機(jī)值機(jī)制的引入，讓地塊競(jìng)拍并非“價(jià)高者得”，這也給了一些民營(yíng)房企和中小房企機(jī)會(huì)，例如龍湖拿下江橋地塊，碧桂園此次也參拍了幾宗地塊，雖然未中，但也說明上海土地市場(chǎng)并非高不可攀。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來，上海的土地市場(chǎng)既有競(jìng)爭(zhēng)性，也有包容性，一些企業(yè)也可以借助自身發(fā)展優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)拿地。