□ 法制網(wǎng)記者 韓丹東

□ 法制網(wǎng)實(shí)習(xí)生 晏亦茜

最近,北京市住建委執(zhí)法部門(mén)查處了12家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),原因是這些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布違規(guī)房源信息。

這12家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是北京星之家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京麗茲行房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司、百家樂(lè)(北京)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京金宣置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京通合興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京眾鑫憶客管理咨詢(xún)有限公司、北京嘉信寶業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京卓昊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京尚福家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司、北京悅己家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京佳慧偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京偉達(dá)置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。

此輪查處引發(fā)了公眾對(duì)房租信息來(lái)源等相關(guān)話(huà)題的關(guān)注。

虛假房源泛濫

平臺(tái)審核不力

據(jù)《法制日?qǐng)?bào)》記者了解,本次查處的違規(guī)房源信息主要涉及“升值潛力無(wú)限”“商住兩用”“學(xué)區(qū)房”“買(mǎi)一層送一層”“全款收房”等涉及虛假宣傳詞匯的房源信息。而這些信息主要在鏈家、我愛(ài)我家、麥田在線(xiàn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、網(wǎng)易、新浪、58同城、趕集網(wǎng)、安居客、百姓網(wǎng)、房天下等相關(guān)網(wǎng)站發(fā)布。

目前,部分房源信息發(fā)布平臺(tái)已經(jīng)將違規(guī)信息全部清空,但仍有部分平臺(tái)存在違規(guī)房源信息。

記者了解到,《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條明確規(guī)定,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為:(一)捏造散布漲價(jià)信息,或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位串通捂盤(pán)惜售、炒賣(mài)房號(hào),操縱市場(chǎng)價(jià)格;(二)對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息,低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(mài)(租)出房屋賺取差價(jià);(三)以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù),誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易;(四)泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息或者商業(yè)秘密,謀取不正當(dāng)利益;(五)為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的,就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利;(六)改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租;(七)侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金;(八)承購(gòu)、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋;(九)為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù);(十)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

據(jù)記者了解,在房產(chǎn)公司所發(fā)布的信息中,大多數(shù)違反了以上條例,而且平臺(tái)并沒(méi)有及時(shí)清除。

“消費(fèi)者總是會(huì)被一些房屋信息的廣告噱頭所吸引,忽略了其是否真實(shí)可靠。常見(jiàn)房地產(chǎn)違規(guī)信息主要是指不真實(shí)、不準(zhǔn)確、不完整,不及時(shí)、不公平和難以理解的信息或者誤導(dǎo)性信息,中介發(fā)布信息必須恪守真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性、及時(shí)性、公平性、合法性、易得性和易解性等。現(xiàn)在存在的最大問(wèn)題是虛假?gòu)V告。”中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)劉俊海說(shuō)。

平臺(tái)中介共擔(dān)責(zé)

監(jiān)督管理須加強(qiáng)

據(jù)記者了解,大多數(shù)房產(chǎn)中介公司都利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布信息。

記者在趕集網(wǎng)上以“買(mǎi)一層送一層”為關(guān)鍵詞搜索,發(fā)現(xiàn)許多相關(guān)房源,但點(diǎn)開(kāi)后并未看到詳細(xì)說(shuō)明,也不能從提供的信息中準(zhǔn)確得到“買(mǎi)一層送一層”的信息。在58同城,記者以相同關(guān)鍵詞搜索相關(guān)房源,發(fā)現(xiàn)大多數(shù)信息中并沒(méi)有相關(guān)優(yōu)惠信息,只是以此為噱頭吸引消費(fèi)者點(diǎn)開(kāi)相關(guān)房源信息。

那么,發(fā)布違規(guī)信息的中介和平臺(tái)又分別扮演著什么角色,雙方應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任呢?

對(duì)此,劉俊海說(shuō),發(fā)布違規(guī)信息的中介和展示違規(guī)信息的平臺(tái)都有責(zé)任,因?yàn)橹薪槭翘摷傩畔⒌脑搭^,而平臺(tái)未經(jīng)認(rèn)真審核就發(fā)布虛假信息,即使不是故意的,也有過(guò)失。電子商務(wù)法對(duì)這個(gè)問(wèn)題有非常明確的規(guī)定,平臺(tái)違反了電子商務(wù)法。

劉俊海說(shuō),根據(jù)電子商務(wù)法第三十八條,電子商務(wù)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者知道或者應(yīng)當(dāng)知道平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者銷(xiāo)售的商品或者提供的服務(wù)不符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的要求,或者有其他侵害消費(fèi)者合法權(quán)益行為,未采取必要措施的,依法與平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)連帶責(zé)任。對(duì)關(guān)系消費(fèi)者生命健康的商品或者服務(wù),電子商務(wù)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者對(duì)平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者的資質(zhì)資格未盡到審核義務(wù),或者對(duì)消費(fèi)者未盡到安全保障義務(wù),造成消費(fèi)者損害的,依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。所以發(fā)布違規(guī)信息的中介和展示違規(guī)信息的平臺(tái)要承擔(dān)相應(yīng)的連帶責(zé)任。

此外,中國(guó)傳媒大學(xué)政治與法律學(xué)院法律系副主任鄭寧稱(chēng),房產(chǎn)信息是廣告,在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)發(fā)布的房產(chǎn)信息是互聯(lián)網(wǎng)廣告。發(fā)布違規(guī)信息的中介是房產(chǎn)信息的廣告主,展示違規(guī)信息的平臺(tái)是廣告發(fā)布者。根據(jù)廣告法和《互聯(lián)網(wǎng)廣告管理暫行辦法》的規(guī)定,廣告主應(yīng)當(dāng)對(duì)廣告內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé),廣告發(fā)布者應(yīng)當(dāng)對(duì)廣告盡到合理的審查義務(wù)。雙方都應(yīng)當(dāng)負(fù)有不發(fā)布違法信息的義務(wù),不得虛假宣傳。

信息魚(yú)目混珠

用戶(hù)謹(jǐn)慎選擇

通過(guò)采訪(fǎng),記者發(fā)現(xiàn)在很多情況下,互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)未對(duì)中介公司發(fā)布的信息進(jìn)行審核,導(dǎo)致虛假信息發(fā)布,誤導(dǎo)了消費(fèi)者。

劉俊海說(shuō):“如果中介提供虛假信息,導(dǎo)致買(mǎi)房子、賣(mài)房子或者出租房屋和承租房屋的消費(fèi)者權(quán)益受損,這會(huì)構(gòu)成欺詐行為。如果出現(xiàn)了因中介提供虛假信息而沒(méi)有租成或買(mǎi)成等相關(guān)損失,中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。”

劉俊海對(duì)記者稱(chēng),在58同城、趕集網(wǎng)、安居客等平臺(tái)上發(fā)布的“小產(chǎn)權(quán)房”“群租房”等違法違規(guī)房源信息,嚴(yán)重違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》《商品房屋租賃管理辦法》和《房屋租賃管理若干規(guī)定》等法律法規(guī)。互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)發(fā)布違法違規(guī)房源信息,還違反了《中華人民共和國(guó)網(wǎng)絡(luò)安全法》。

對(duì)此,鄭寧提醒,廣大用戶(hù)應(yīng)當(dāng)擦亮眼睛,辨別真假。用戶(hù)應(yīng)當(dāng)?shù)卿涀〗ú块T(mén)網(wǎng)站了解房產(chǎn)相關(guān)法律政策和房屋中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)信息,增強(qiáng)違法違規(guī)信息識(shí)別能力;住建部門(mén)也要及時(shí)發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示;政府監(jiān)管部門(mén)要加大執(zhí)法力度,依法處罰違法中介及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái),主動(dòng)為消費(fèi)者搭建一個(gè)有序、健康的平臺(tái)。

劉俊海也建議,用戶(hù)首先要看清廣告,并且理智地對(duì)待廣告,不輕易相信虛假?gòu)V告,要做理性、科學(xué)、文明的消費(fèi)者;第二,要認(rèn)真簽合同,認(rèn)真閱讀租賃合同上的條款,及時(shí)提出自己的疑問(wèn),如果不同意條款,可以找中介簽訂補(bǔ)充條款;第三,要從容地留存證據(jù),依法理性維權(quán),如果在網(wǎng)上查到虛假信息,可以截屏留證據(jù),主動(dòng)維護(hù)自己的權(quán)益。